La larga hegemonía de Florida ha terminado, ya que los precios de la vivienda siguen siendo elevados. Esa es una de las principales conclusiones de los datos del índice de precios de la vivienda de CoreLogic para noviembre de 2023, que muestra otro aumento en los precios de las viviendas. El costo de la vivienda aumentó un 5.2% interanual en noviembre de 2023, según el índice, la tasa de crecimiento anual más fuerte registrada desde enero de 2023, y Detroit desbancó a Miami como el mercado con mayor crecimiento en la apreciación de viviendas.
Cada mes, la empresa de servicios financieros CoreLogic publica su índice de precios de la vivienda, que incorpora datos de registros públicos y otras bases de datos inmobiliarios, y utiliza más de 45 años de transacciones de ventas repetidas para analizar las tendencias de precios de las viviendas. Aunque los datos se publican con un retraso de cinco semanas, es una de las medidas de referencia para el mercado inmobiliario, junto con el índice Case-Shiller. El modelo Case-Shiller utiliza datos de 20 ciudades en todo el país, mientras que el modelo de CoreLogic se deriva de aproximadamente 380 áreas estadísticas metropolitanas en el condado, según un portavoz de CoreLogic.
«La apreciación de los precios de las viviendas continuó avanzando en noviembre, a pesar de los nuevos máximos en las tasas hipotecarias observadas durante el año», dijo Selma Hepp, economista jefa de CoreLogic, en un comunicado. «Y aunque el crecimiento anual refleja la comparación con las caídas del año pasado, las ganancias estacionales siguen en línea con los promedios históricos».
Las tasas hipotecarias comenzaron a bajar a finales de 2023 y actualmente están en un 6.74%, según Mortgage News Daily, pero los datos de precios de viviendas de noviembre no reflejarían esos cambios.
Entonces, ¿Qué está sucediendo en Florida?
Ganadores y perdedores del mercado de viviendas de noviembre de 2023
Aunque los precios de las viviendas en general aumentaron en todo Estados Unidos en noviembre de 2023, hubo ganadores y perdedores en cuanto a la apreciación de las viviendas. Los mercados del Noreste, Sur y Medio Oeste registraron los mayores aumentos «donde la asequibilidad relativa continúa impulsando la demanda», según CoreLogic. En otras palabras, los precios de las viviendas aumentaron en los mismos mercados que se sabe que son más asequibles.
Detroit registró la mayor ganancia interanual con un aumento del 8.7%, desbancando a Miami de su racha de 16 meses en el primer lugar de las ciudades con mayor apreciación. Miami aún ocupó el segundo lugar, sin embargo, con un 8.3%, seguido de Charlotte, Carolina del Norte, con un 7.4%.
A medida que la pandemia se intensificaba, también lo hacía la demanda de viviendas en lugares de clima cálido. Esto llevó a un masivo traslado a Florida, y no solo por parte de jubilados. Desde el inicio de la pandemia, Florida ha recibido a más de 655,000 nuevos residentes, según datos del censo. Esta demanda elevó los valores de las viviendas en Florida a nuevas alturas, y Zillow nombró a Florida como el segundo mercado inmobiliario más valioso de Estados Unidos en septiembre de 2023. Miami, por su parte, atrajo a algunas importantes firmas de servicios financieros durante los últimos años, especialmente el gigante de los fondos de cobertura Citadel, ya que se posicionaba como «Wall Street South», y su alcalde amante de las criptomonedas coqueteaba con un entorno regulatorio favorable a Bitcoin, aunque eso quedó en un segundo plano después del invierno criptográfico.
Sin embargo, el aumento de los precios de las viviendas en Florida y otros mercados desafía la percepción de que los precios de las viviendas disminuirían a medida que las tasas hipotecarias continúan aumentando, pero la demanda en estos mercados relativamente económicos ha seguido impulsando los precios al alza.
«Esta fortaleza continua es notable en medio de la crisis de asequibilidad en el país, pero habla de la demanda reprimida que está impulsando al alza los precios de las viviendas», dijo Hepp. «Los mercados donde la prolongada escasez de inventario se ha exacerbado por la falta de nuevas viviendas en venta registraron notables ganancias de precios a lo largo de 2023». CoreLogic atribuye estos aumentos en los valores de las viviendas a los avances laborales gracias a la Ley de Reducción de la Inflación y la Ley CHIP «que ayudan a estimular la demanda de viviendas».
Los mercados que ya son relativamente más caros y tienen una menor demanda, como el Oeste de las Montañas Rocosas y el Noroeste, siguieron viendo aumentos de precios, pero no al mismo ritmo que los ganadores de noviembre de 2023. Los precios de las viviendas en Denver aumentaron solo un 1.6% interanual y Las Vegas vio un aumento del 3%. San Diego fue una excepción en este grupo con un aumento del 7.7% interanual, pero CoreLogic pronostica que verá solo un crecimiento del 3.3% en el próximo año. CoreLogic también considera a estos tres importantes mercados de viviendas: Denver, Las Vegas y San Diego, como sobrevalorados.
«En el Oeste de las Montañas Rocosas y el Noroeste, las tasas de interés más altas están teniendo un mayor impacto en los presupuestos de los compradores de viviendas, lo que contribuye a una mayor caída estacional», dijo Hepp. Algunos de los únicos mercados que registraron caídas de precios incluyen Idaho (-1.3%), Utah (-0.4%) y Washington, D.C. (-0.2%).
Pronóstico de precios de viviendas para 2024
Si bien el aumento de los precios de las viviendas es beneficioso para los vendedores que pueden permitirse vender su propiedad y volver al mercado inmobiliario a tasas que probablemente sean más altas que cuando compraron, es un gran inconveniente para los compradores. Las tasas hipotecarias, junto con la inflación y el aumento de los precios de las viviendas, han hecho que sea casi imposible para los nuevos propietarios ingresar al mercado.
CoreLogic ofrece una pequeña luz de esperanza en sus pronósticos para 2024. Predicen que las ganancias de precios de las viviendas en Estados Unidos se desacelerarán al 2.5% en noviembre de 2024, según el informe publicado el martes. Pero aunque Miami experimentó importantes ganancias en noviembre de 2023, varios mercados de Florida también son catalogados como sobrevalorados, según CoreLogic y otras organizaciones que rastrean los valores inmobiliarios. De hecho, un estudio conjunto de la Florida Atlantic University y la Florida International University encontró que el estado tiene varios mercados de viviendas sobrevalorados. A su vez, CoreLogic ve algunas de estas áreas de viviendas con la posibilidad de disminuir en 2024.
También hay cinco áreas metropolitanas que CoreLogic señala como los principales mercados en riesgo de una disminución en los precios de las viviendas, cuatro de las cuales están en Florida. Nombran a Palm Bay-Melbourne-Titusville, West Palm Beach-Boca Raton-Delray Beach, Tampa-St.Petersburg-Clearwater, Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach y Atlanta-Sandy Springs-Roswell como con un «muy alto» nivel de riesgo de una disminución de precios en 12 meses.
La próxima lectura de CoreLogic está programada para ser lanzada el 6 de febrero, que presentará datos de diciembre de 2023.
Esta historia fue originalmente presentada en Fortune.com